종종 유튜브에서 부동산 영상을 보는데 그중 부읽남 영상을 자주 보고 있어요.마침 평소에 복잡하게 생각했던 대출 관련 영상이 올라와서 보는 김에 영상에서 중요한 점들 + 제가 궁금해서 찾아본 것들로 정리해 봤습니다.요새 금리인상이나 대출규제로 대출이 어렵다는 이야기가 많은데 궁금증을 싹 해결해볼 수 있는 좋은 기회가 될 것 같아요. 현재 대출 상황은?
제일 저렴한 은행 기준금리 4.1~2 (5년 고정금리인 경우)현재 변동금리는 3.7~8 정도인데 금리 인상 이슈가 있어 보통 고정금리로 많이 선택한다고 합니다.
출처 : 머니s 뉴스
지금 LTV는?
투기과열지구 9억까지는 40%, 9억 초과되면 40%+9억 초과분에 대해 20%조정대상지역 9억까지는 50%, 9억 초과되면 50%+초과분에 대해 30%
출처 : 서울경제
여기서 “서민, 실수요자”는 우대 혜택 있습니다.우대 혜택을 받기 위해서는 이 “서민, 실수요자”에 해당해야 하는데요, 2가지 요건이 있습니다.1. 소득기준 : 부부합산 9천만 원 이하, 생애최초구입자 1억 원 미만2. 주택가격기준 : 투기과열지구 9억 원 이하, 조정대상지역 8억 원 이하 이 2가지 요건을 충족하면 20%를 우대받을 수 있습니다.조정대상지역은 70%, 투기과열지구는 60%가 되겠네요. 2021년 7월 우대혜택 완화 발표여기서 질문!Q. 갭투자하는 경우 (매매가 6억, 전세가 4억) 나머지 금액 대출 가능한가요?=안됩니다. LTV가 전세가도 포함하기 때문에 이미 60% 넘게 전세가 되어있기 때문에 불가능.(비규제지역이면 70% 적용 시 2천만 원에 대해선 가능하겠지만.) 요즘 핫한 적격대출이란?재작년 말까지는 한도가 꽤 있었는데 이제야 관심을 받게 된 상품입니다.보금자리론과 비슷한데, 보금자리론은 주택 가격이 6억까지, 적격대출은 9억까지 가능합니다.보금자리론과의 차이점은 적격대출은 기준이 은행 일반 상품과 같다고 보면 됩니다.LTV, DSR 기타 일반 대출상품들 기준을 똑같이 적용합니다.핫한 이유는 장기고정금리(30~40년)로 가능하고 금리는 일반 대출상품보다 0.4% 정도 싸면서 소득제한이 없습니다.그런데 한도가 별로 없고, 취급하는 은행과 지점 찾기가 하늘의 별 따기라서 할 수가 없는 상황이라고 합니다.한도가 있다가 1분 만에 사라진다고 하네요. 지금 DSR은?2022년 1월부터 2억 초과 대출부터 전부 40% 기준 적용합니다.세세한 DSR 기준은 다음과 같습니다. 출처 : 헤럴드 경제(2022.2.7)대출금 안 갚을 거야? 연봉에서 대출 상환금이 40% 이상 넘지 않게 해라!DSR은 총 대출금액의 연간 상환금(이자, 원리금 합해서)이 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다.이게 지금 40%니까(은행 기준) 대출에 따른 상환금의 한도가 소득의 40%까지만 가능하다는 의미인 거죠.2억 초과니까 내가 예전에 2억 대출을 받았었는데 여기서 1천만 원이 더 필요하다! 이런 경우에도 적용됩니다.또 중요한 것은 올해부터 DSR 계산할 때 상환 만기를 7년에서 5년으로 축소해서 상환금이 더 높게 계산되기 때문에 더욱 팍팍해진 상황입니다.다만 이 DSR은 소급 적용하지는 않는다고 해요.신규 대출 신청하는 경우만 새로운 규제 방식이 적용되기 때문에 대출을 회수하진 않습니다. 기존 대출을 기한 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 약정도 신규대출이 아닌 기존 대출로 취급하기 때문에 적용받지 않습니다.★ DSR 적용 제외 대출도 있습니다. 출처 : 헤럴드 경제(2022.2.7)다만 주의하실 점은 예를 들어 보금자리론(‘서민금융상품’에 해당) 자체를 받을 때는 DSR 적용을 안 받는 건 맞는데 반대로 보금자리론을 먼저 받고 나서는 다른 대출할 때 DSR 적용을 받습니다.Q. DSR 소득기준은 부부합산인가요? = 그게 유리하면 그렇게 하면 됩니다. 본인의 선택입니다.소득이 있으면 합산하는 게 더 유리하겠죠? (부채가 많은 경우는 합산할 필요 없음.)Q. 이직을 한 경우 작년 연봉 기준으로 하면 되나요?=안됩니다.이직을 한 경우 이직한 직장에서의 월급을 써야 합니다.(1개월 다녔다고 해도)Q. 대출 시 회사를 다니고 있었는데 그만둬도 되나요?=상관없습니다. 대출받을 때 그 시점이 중요한 것. 연장할 때는 봅니다.또한 DSR 소득 계산할 때 연봉이 2400이 안 되면 대체소득이라는 것을 쓸 수 있습니다.부부면 부부합산으로 2400이하여야 합니다.더 자세한 내용은 아래 기사 참고하시면 좋을 것 같네요.설명이 잘 되어있어서 저도 덕분에 잘 정리했습니다.http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20220207000440 총 대출액 2억 넘으면 정 맞는다…‘서슬퍼런 DSR 40%’ [금융 플러스]#연소득이 8000만원인 A씨는 1억5000만원의 주택담보대출(만기 10년, 금리 2.8%)을 받고, 추가로 6000만원의 신용대출을 받을 계획이다. 하지만, 일시상환(5년 만기, 금리 3.5%)의 경우 연간 원리금상환액은 3300만원(주택담보대출분 1900만원+신용대출분 1400만원)으로 DSR(총부채원리금상환비율)이 41.3%이라 대출이 불가하다. 반면, 분할상환신용대출(만기 8년, 금리 3.5%)로 인정받으면 실제 만기 기준으로 계산돼 신용대출분에 대한 연간 원리금상…news.heraldcorp.com 대체소득이란?연 소득 2400이 안 되는 경우 신용카드를 환산한다든지 건강보험료로 환산해서 이를 소득으로 인정받을 수 있는 것을 말합니다.최대 한도 5000만 원 이내에서 대체소득 인정 가능합니다.1년에 카드(신용카드, 체크카드 모두 가능) 약 2천만 원 넘게 쓰면 5천만 원 인정받을 수 있다고 합니다.저소득이라도 월 180 정도 쓰면 연봉 5천을 인정받을 수 있네요. *보금자리론은 소득 인정 시 대체소득을 건강보험료 환산은 가능하지만 신용카드 환산은 불가합니다. 대출상담 갈 때 준비할 것, 질문할 것은행 갈 때, 대출 알아볼 때 어떤 걸 준비해야 할까요?· 소득증명원 가져가기· 뭘 살 건지(어떤 용도로 대출받을 건지)· 이미 갖고 있는 대출이 어느 정도 있는지 · 내가 무주택자인지 1,2주택자인지대출을 알아보러 은행에 가는 것만으로도 휴가를 내거나 해서 가는 아주 번거로운 일이잖아요. 한번 갈 때 정확하게 물어보고, 대출 용어를 자주 접하면서 익숙해지는 것도 중요할 것 같아요.저도 간간이 대출 규제를 주시하고 있는데 언젠가는 유용하게 써먹을 수 있을 거라 생각합니다.워낙 용어와 기준이 까다로워 포스팅으로 정리하니 저도 깔끔해진 기분이네요.도움 되셨으면 좋겠습니다. 다음에는 주택 퇴거 자금 대출에 대해 정리해 보려고 합니다.그럼 안녕!